Vienareikšmiškas hipotekos priskyrimas prie daiktinių teisių suponuoja, kad hipotekai būdingi visi daiktinės teisės požymiai, kuriais pasižymi daiktinės teisės į svetimą turtą. Kadangi daiktinėms teisėms yra pripažįstamas absoliutus pobūdis, šios teisės galioja ne tik sutarties šalių, tačiau ir visų kitų asmenų, įskaitant turto savininką, atžvilgiu. Toks absoliutumas hipotekos teisei papildomai suteikia sekimo paskui įkeistą turtą ir prioriteto prieš kitus kreditorius, nukreipiant skolos išieškojimą į įkeistą turtą, požymius. Hipotekos atsiradimo, pasikeitimo ir pabaigos pagrindai yra numatyti tik įstatyme, todėl hipotekos teisė išlieka įkeisto daikto perleidimo, įkaito davėjo bankroto ir visais kitais atvejais, kurie įstatyme nėra nurodyti, kaip hipotekos pabaigos pagrindas.
Tokios hipotekos savybės leidžia hipotekos kreditoriui turėti aiškias garantijas ir lemia tai, jog paskolų ir kitų piniginių prievolių santykiuose hipoteka yra pagrindinė finansinių įsipareigojimų įvykdymo užtikrinimo priemonė. Kreditorius, suteikdamas paskolos gavėjui paskolą ir gaudamas šios paskolos grąžinimą užtikrinančią priemonę – turto hipoteką, bent jau iki šiol galėjo būti tikras, jog skolininkui nevykdant sutarties, mokėtinas sumas ar bent dalį bus galima atgauti iš įkeisto turto pirmiau už kitus skolininko kreditorius. Tačiau 2024 m. birželio 19 d. Lietuvos Aukščiausiasis Teismas (LAT) priėmė nutartį, kurioje pasisakė dėl būsto pirkėjo – vartotojo, teisių ir teisėtų lūkesčių apsaugos prioriteto prieš hipotekos kreditoriaus teisėtus interesus.
Siekiant tinkamai suprasti LAT sprendimo esmę, svarbu susipažinti su bylos faktinėmis aplinkybėmis. Vartotojas sudarė preliminariąją buto pirkimo – pardavimo sutartį ir už būsimą butą pardavėjui sumokėjo didžiąją dalį pardavimo kainos. Pardavėjas, užtikrindamas savo finansinius įsipareigojimus, vėliau šį butą be vartotojo sutikimo ir žinios įkeitė kreditoriui, iš kurio buvo gautas finansavimas statybos darbų vykdymui. Turto pardavėjui nevykdant įsipareigojimo sudaryti pagrindinę buto pirkimo – pardavimo sutartį, pirkėjas kreipėsi į teismą su ieškiniu dėl nuosavybės teisių į butą pripažinimo bei tarp pardavėjo ir statybos darbus finansavusio kreditoriaus sudarytos hipotekos sutarties pripažinimo negaliojančia.
LAT minėtoje nutartyje pažymėjo, jog kai hipotekos sandorį ginčija sąžiningas vartotojas, nėra būtinybės ginti sąžiningą hipotekos kreditorių taikant Civilinio kodekso nuostatas, pagal kurias sąžiningo hipotekos kreditoriaus teisė turėtų likti galioti net ir tuo atveju, kai hipotekos sandoris pripažįstamas negaliojančiu tokiu pagrindu, už kurį hipotekos kreditorius neatsako. LAT vertinimu, prioritetas turi būti teikiamas būsto pirkėjo – vartotojo, kuris laikomas silpnesniąja šalimi sutartiniuose santykiuose su verslininku, teisių ir teisėtų lūkesčių apsaugai.
LAT, aiškindamas sąžiningo hipotekos kreditoriaus aspektus, nurodė, kad verslo subjektas, kurio pagrindinė veikla susijusi su nekilnojamojo turto plėtotojų konkrečių projektų, be kita ko, daugiabučių statybos, finansavimu, turi žinoti apie pardavėjų šioje verslo srityje įprastai taikomą praktiką, kai butai pardavinėjami iš anksto su būsto pirkėjais sudarant preliminariąsias pirkimo–pardavimo sutartis. LAT vertinimu, tokiais atvejais kreditorius, siekdamas hipoteka užsitikrinti suteiktos paskolos ar kredito grąžinimą, turi pasidomėti ir įsitikinti, ar plėtotojo pasiūlytas įkeisti konkretus nekilnojamasis daiktas – butas, esantis objekte, kurio statybą kreditorius finansuoja, iš tikrųjų nėra parduotas kitiems asmenims.
LAT taip pat pažymėjo, jog kreditoriui nepakanka patikrinti viešo registro duomenis ir remtis paties paskolos gavėjo, kaip įkaito davėjo, pareiškimais ir (ar) patvirtinimais, todėl hipotekos kreditorius, siekiantis vėliau pagrįsti savo, kaip hipotekos įgijėjo, sąžiningumą, turėti imtis papildomų veiksmų. LAT nurodė tokius pavyzdinius veiksmus, kuriuos turėtų atlikti hipotekos kreditoriai, siekiantys ateityje pagrįsti, jog ėmėsi visų įmanomų protingų priemonių patikrinti, ar nėra hipotekos sandorio teisinių trūkumų, t. y. :
Nesiimame vertinti, ar šie LAT hipotekos kreditoriams prieš finansavimo suteikimą pasiūlyti papildomai atlikti veiksmai yra pagrįsti, tačiau iš to galima suprasti, jog hipotekos kreditoriai, siekdami ateityje teismui pagrįsti savo sąžiningumą, privalės užsiimti iš esmės privačių detektyvų vykdoma veikla.
Taigi, kokią žinutę tokie LAT išaiškinimai siunčia paskolų verslui?
Iš pateiktų išaiškinimų galima suprasti, jog LAT, suteikdama prioritetą būsto pirkėjo – vartotojo, teisėms ir teisėtų lūkesčių apsaugai prieš daiktinės teisės savininko – hipotekos kreditoriaus teisėtus interesus, pripažino, kad pagal preliminariąją pirkimo – pardavimo sutartį pirkėjui – vartotojui atsiradusi prievolinė teisė į gyvenamojo būsto įsigijimą gali būti pripažinta pagrindu baigtis absoliučiai daiktinei (hipotekos) teisei.
Ką tai reiškia verslui, tiksliau — skolinantiems pinigus ir tokių įsipareigojimų įvykdymą užsitikrinantiems turto hipoteka? Gyvenamojo būsto hipoteka tampa rizikingesnė užtikrinimo priemonė, kadangi kreditorius, siekdamas ateityje pagrįsti savo, kaip hipotekos įgijėjo, sąžiningumą ne tik turės imtis išsamių tokio turto patikrinimo priemonių, tačiau taip pat turės prisiimti riziką, susijusią su paskolos gavėjo nesąžiningumu, pavyzdžiui atvejais, kai paskolos gavėjas, siekdamas apsaugoti turtą nuo hipotekos kreditoriaus sudarys dėl turto apsimestinę arba tariamą preliminariąją sutartį, nurodant joje ankstesnę datą, nei sudaryta hipotekos sutartis. Nors toks veiksmas būtų savaime neteisėtas, tačiau nuo tokio neteisėtumo hipotekos kreditorius galės apsiginti tik atskiro teisminio proceso tvarka ir tik tuo atveju, jeigu turės neteisėtumo įrodymų. LAT minėtoje nutartyje neįžvelgus galimybių pirkėjui nustatyti pareigą dėl nepastatyto gyvenamojo būsto preliminariosios pirkimo – pardavimo sutarties įregistravimo viešame registre, tokių nesąžiningo paskolos gavėjo veiksmų modelio pasireiškimo praktikoje atmesti nereikėtų.
Iš kitos pusės, kreditoriui žinant ar nustačius aplinkybę, kad dėl planuojamo įkeisti būsto paskolos gavėjas (statytojas) yra sudaręs su potencialiu pirkėju – vartotoju preliminariąją pirkimo – pardavimo sutartį, tokiu atveju kreditorius, net šioje sutartyje esant (arba nesant) išankstiniam potencialaus pirkėjo sutikimui dėl būsto įkeitimo statytojo pasirinktam kreditoriui, turėtų reikalauti, kad paskolos gavėjas (statytojas) pateiktų papildomą pirkėjo rašytinį sutikimą dėl jam ketinamo parduoti būsto įkeitimo paskolos gavėjo (statytojo) pasirinktam kreditoriui su konkrečiai apibrėžtomis sąlygomis, kuriose būtų nurodytas kreditorius, įkeičiamas turtas, hipoteka užtikrinama prievolė, maksimaliosios hipotekos suma ir pan. bei atitinkamomis garantijomis ir patvirtinimais.
Finansų įstaigoms tai turėtų būti aiškus signalas, kad yra būtina peržiūrėti savo veikloje naudojamas finansavimo ir užtikrinimo priemonių rizikos vertinimo tvarkas, taip pat nustatyti papildomas priemones vertinant įkeičiamą turtą ir sudarant hipotekos sandorius, kad ateityje įsipareigojimų grąžinimą užtikrinanti priemonė nebūtų panaikinta iš tikrųjų egzistavusio (arba vėliau atsiradusio) turto pirkėjo pareikalavimu. Nekilnojamojo turto vystytojams ši naujausia LAT praktika gali sukelti papildomus apsunkinimus ar įsipareigojimus, siekiant gauti finansavimą tokių objektų užbaigimui, kadangi finansų įstaigos šių objektų įkeitimą galimai vertins kaip labiau rizikingesne užtikrinimo priemone nei iki šiol, be kita ko, finansų įstaigos galimai pageidaus papildomų dokumentų pateikimo, kaip potencialaus pirkėjo papildomo rašytinio sutikimo dėl jo ketinamo įsigyti būsto įkeitimo nekilnojamojo turto vystytoją finansuojančiam kreditoriui.